庫存向左房價向右 樓市拐點來了？專家：跌回15年很難
無論是最新公布的房屋庫存數據、還是房價數據都表明，此前“高燒不退”的中國樓市正在降溫！但綜合專家觀點看，雖然“降價退房”消息頻現(xiàn)，但樓市拐點尚未真正到來！而指望房價跌回起漲點更是不可能，預測總體可有15-25%的跌幅。
9月樓市庫存顯著攀升
近日，易居研究院公布的最新數據顯示，截至2018年9月底，受監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43488萬平方米，環(huán)比增長2.9%，同比減少5.5%。
數據顯示，2015年1月以來全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢沒變。而今年9月庫存規(guī)模明顯增長，同時顯著攀升。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，“從同比增幅數據看，一線城市在連續(xù)34個月庫存同比下跌后，6月首次出現(xiàn)同比正增長態(tài)勢，7至9月繼續(xù)同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存階段。而二線城市、三四線城市雖然繼續(xù)同比下跌，但跌幅是在持續(xù)收窄的?！?/span>
易居研究院報告認為，9月份全國百城庫存數據出現(xiàn)上漲，說明供給規(guī)模較大，而市場去化效果一般。庫存走勢也使得房企營銷壓力增大，進而會更加依賴以價換量的策略。
嚴躍進指出，房價過高的態(tài)勢將逐漸受到遏制，今年第四季度或許會有更多房企加入到降價促銷的行列中。對于購房者而言，房價泡沫正在減少。
張大偉：
樓市的確到了賣不完的時代
中原地產張大偉表示，從全國房地產市場看，庫存依然在去化，暫時不存在庫存突然增加的可能性，但熱點城市在統(tǒng)計數據上出現(xiàn)了庫存的明顯增加，這主要是因為供應量的增加。特別是之前積壓的部分房源入市。從最近市場的去化看，的確到了賣不完的時代。
整體看，樓市剛剛入秋，除了少數幾個城市外，市場依然供不應求。而何時庫存才會出現(xiàn)拐點，樓市已沒有‘金九銀十’。9月超過六成城市的成交量同比出現(xiàn)下調。從市場看，2017年來，大部分熱點城市的樓市已全面限價，這種情況下，房地產市場已沒有淡旺季之分，市場更多看限價政策的嚴格與否。
9月房價漲勢普遍降溫
而樓市庫存上升的同時，全國房價也普遍處于降溫狀態(tài)！此前10月20日國家統(tǒng)計局公布的2018年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格顯示：
一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均下降； 二三線城市漲幅回落，降溫可以說是全國樓市的主要特點。
據初步測算，從環(huán)比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉為下降0.1%，其中：上海和深圳分別下降0.1%和0.2%，北京持平，廣州上漲0.4%；二手住宅銷售價格由上月持平轉為下降0.1%，其中：北京和上海均下降0.2%，深圳持平，廣州上漲0.2%。
(圖片來源：央視財經)
中原地產張大偉認為，“所有一線城市中，只有廣州上漲，但實際上廣州9月份的樓市已經有所降溫，出現(xiàn)上漲是因為受到了‘雙合同’泛濫的影響?！?/span>
二三線城市的漲幅也有所回落。9月份有64城新房價格環(huán)比上漲，相比8月份的67個已經出現(xiàn)了減少。
31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.1%和0.8%，漲幅比上月分別回落0.2和0.5個百分點。
(圖片來源：央視財經)
35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%和0.8%，漲幅比上月分別回落1.1和0.6個百分點。
(圖片來源：央視財經)
58安居客房產研究院首席分析師張波認為，9月樓市受到政策因素的強烈影響，除中央的宏觀調控外，北京公積金“認房認貸”、深圳“731新政”、上海共有產權等“一城一策”，對房地產市場精準調控，這也讓樓市出現(xiàn)普遍降溫態(tài)勢。
目前說拐點為時尚早
而對于近期被媒體頻頻報道的“業(yè)主維權要求降價、甚至退房”的消息。招商證券研報指出，近期關于房地產行業(yè)的新聞報道多呈負面，例如“金九銀十”銷售偏淡、降價、開發(fā)商信貸緊縮和政策收緊。
由于輿論通常關注最負面的情況，而公司常常指引最亮麗的一面，因此招商證券認為樓市的真實情況可能介于這兩者之間。
招商證券表示，例如市場正在放緩但并未爆倉；降價可能是必要的，但不是大幅度的；主要開發(fā)商的資金承壓但仍遠未達到信用違約邊緣。
新城控股副總裁歐陽捷表示，“降價行為或只存在于局部地區(qū)，且截止到目前，未出現(xiàn)蔓延之勢。整個市場并不像有些企業(yè)說的那樣悲觀。全國所有城市中，下降的城市占比約為20%，上漲的城市約為30%，有漲有跌的城市大概占50%，我覺得這不能反映整體情況。”
也有房企銷售人士表示，降價更多是吸引改善型需求。對于這部分人群，小降并無效果。部分樓棟部分戶型較大幅度下降會真正帶來成交量。
嚴躍進則認為，對于當前開發(fā)商來說，降價屬于相對主動行為，即近期市場的供應項目太多，房企主動降價也是有利于資金回籠。若是項目銷售回款效果好，那么降價策略就會減少。單純看過去的樓市表現(xiàn)，交易一直不錯，近期調整也是正常的。
嚴躍進表示，“目前說市場有拐點還為時過早，實際上地產行業(yè)的降溫和調整都是存在的，即便是近期有降溫，也不排除后續(xù)幾個月還是會有反彈的空間。所以對于市場并不用太過于悲觀?！?/span>
楊紅旭：
房價總跌下跌15-25%
易居研究院副院長楊紅旭則在10月28日表示，相當多的網友，希望房價能跌回到本輪上漲之前，也即2015年上半年(對于一二線來說)、或2016年上半年(對于三四線來說)。也即，上漲一倍或兩倍的城市，房價下跌五成或七成。
老楊想說的是：趁早斷了這一念想！對于多數城市來說，房價將總體下跌15-25%。我說的是總體，個體的跌幅可能小于總體，也可能大于總體。至于環(huán)京部分地區(qū)，房價下跌四成或五成，這在全國范圍內，只是極端情況！
樓市調控松動了嗎？
新華社：決不會半途而廢
而近期，部分地區(qū)部分銀行房貸利率出現(xiàn)下調，被視為“樓市調控松動”的信號。
新華社10月29日文章觀點指出，當前有些雜音認為，經濟下行壓力加大可能促使政府放松房地產調控。要明確的是，根據7月31日中央政治局會議中所強調的“下決心解決好房地產市場問題”“堅決遏制房價上漲”的調控精神，決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄。
對于房貸利率下調，蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍也表示，近幾個月央行降準等貨幣政策微調，市場整體流動性寬松使得銀行的資金成本有所下降，首套房利率下調屬于正?，F(xiàn)象。
對于未來房價走勢。新華社文章指出，不立不破，在房地產長效機制尚在研究、還未完全建立之際，在房地產調控正在逐步由以行政措施為主向綜合施策轉變的關鍵期，不會允許任何放松原已建立的調控政策體系、任由房價上漲的做法。
在任何情況下，本網站所刊載內容中所涉信息或所表述的意見并不構成對任何人的投資建議。在任何情況下中訊證研不對因使用本網站的內容而引致的任何損失承擔任何責任。讀者不應以本網站所刊載內容取代其獨立判斷或僅根據本網站所刊載內容做出決策。
