房地產(chǎn)稅5年后才來(lái) 現(xiàn)在起買房要謹(jǐn)慎了
無(wú)論何時(shí)，房子是永遠(yuǎn)的熱點(diǎn)。
兩會(huì)期間，房地產(chǎn)稅話題再次被熱議。
房地產(chǎn)稅真的要來(lái)了？許多人都為此擔(dān)憂。先別著急，房地產(chǎn)稅就算真的要來(lái)，也不是現(xiàn)在。鋪天蓋地的新聞太嚇人了，中訊哥先來(lái)梳理了一下，兩會(huì)期間，關(guān)于房地產(chǎn)稅的重要言論：
3月2日，全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副理事長(zhǎng)劉世錦表示，房地產(chǎn)稅在十八屆三中全會(huì)就已經(jīng)確定大的方向，征收房地產(chǎn)稅，下一步要走立法的程序。
3月4日，人大會(huì)議發(fā)言人張業(yè)遂表示，房產(chǎn)稅立法正在起草論證，力爭(zhēng)早日提請(qǐng)人大常委會(huì)初審。
3月5日，《政府工作報(bào)告》中指出：
穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。
3月7日，財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌明確：
房地產(chǎn)稅屬于地方稅，要征得公平合理。
看來(lái)，真的是“一稅難逃”了！
在中國(guó)，大伙都知道，房地產(chǎn)稅一定會(huì)來(lái)的。但為何遲遲不來(lái)？所謂的穩(wěn)妥推進(jìn)究竟需要幾年？從現(xiàn)在起，我們買房應(yīng)該注意什么？來(lái)聽(tīng)聽(tīng)大頭的分析。
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房地產(chǎn)稅真的來(lái)了嗎？
葉檀：現(xiàn)在推出房地產(chǎn)稅的可能性等于零
由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委和財(cái)政部牽頭組織起草，通過(guò)一審二審三審，最少也要四年的時(shí)間，也就是到2022年。
因?yàn)榛A(chǔ)工作沒(méi)有完成。按照公布的流程，國(guó)土與房產(chǎn)兩部門，2017年年底應(yīng)該實(shí)現(xiàn)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，每個(gè)家庭在全國(guó)有多少套房，清清楚楚。到了年底，再次石沉大海。
不聯(lián)網(wǎng)，沒(méi)有基礎(chǔ)，推出的可能性等于零。
房地產(chǎn)稅什么時(shí)候推出，取決于宏觀經(jīng)濟(jì)是不是穩(wěn)定，立法進(jìn)程有多快，地方政府的土地收入什么時(shí)候下降。
只要宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，推出房地產(chǎn)稅，不怕有人轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，如果宏觀經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)，抽掉房地產(chǎn)這根柱子，大廈將傾。
丁建剛：5年內(nèi)幾乎沒(méi)有可能完成
《政府工作報(bào)告》沒(méi)有用“加快”，也沒(méi)有用“積極”，而是用了一個(gè)“穩(wěn)妥”，已經(jīng)說(shuō)明了“房地產(chǎn)稅立法”的難度和復(fù)雜。
根據(jù)《立法法》，一部法律的立法要完成七個(gè)步驟?！胺康禺a(chǎn)稅”的立法僅處在第一步起草階段，且第一階段還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有走完。
從2003年提出“物業(yè)稅”，迄今已經(jīng)15年時(shí)間。自2013年十八屆三中全文提出“房地產(chǎn)稅立法”，也已近五年時(shí)間。可以說(shuō)，“房地產(chǎn)稅立法”仍沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。按此思路，5年內(nèi)幾乎沒(méi)有可能完成。
2
房地產(chǎn)稅為何遲遲不出臺(tái)
丁建剛：“房地產(chǎn)稅”立法十分困難和復(fù)雜
中國(guó)的土地不是私有的，而是國(guó)有的。
70年的土地出讓金，土地出讓金的含義是什么？
是租金？如果是租金，那就徹底否定了土地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。
是稅收？如果是稅收，那么就違反了稅法的基本原則：不能在稅上再征稅。
還是什么費(fèi)用？如果是費(fèi)用，如此高額的費(fèi)用，有法律依據(jù)嗎？
在業(yè)主已經(jīng)繳納了高額土地出讓金（看似開(kāi)發(fā)商繳納，實(shí)際上就是房?jī)r(jià)的成本，當(dāng)然由業(yè)主買單）的基礎(chǔ)上，再向業(yè)主征收房地產(chǎn)稅，可能涉嫌“稅上征稅”及違反“法不溯及既往”的基本法學(xué)原則。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最基本的邏輯，即地方政府對(duì)土地財(cái)政的高度依賴。
如果僅對(duì)少數(shù)新房征收房地產(chǎn)稅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決地方政府的財(cái)政饑渴。
如果對(duì)所有存量房征收房地產(chǎn)稅，又可能涉嫌違反“法不溯及既往”的基本法學(xué)原則，同時(shí)，整個(gè)社會(huì)也根本無(wú)法承受。
2017年，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入高達(dá)5.2萬(wàn)億元，涉及土地和房地產(chǎn)相關(guān)的整體稅收總額，高達(dá)3萬(wàn)億元。這是房地產(chǎn)稅不能承受之重。
因此，中國(guó)的房地產(chǎn)稅，難在立法的法理上，難在中國(guó)土地財(cái)政的特殊國(guó)情上。推出房地產(chǎn)稅，將改變整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本制度和基本邏輯，絕不僅僅是一個(gè)稅種的事情。
3
房地產(chǎn)稅到底會(huì)怎么征？
葉檀：沒(méi)有一個(gè)城市會(huì)把自己的稅率定得太高
房地產(chǎn)稅由地方政府主導(dǎo)，基本上是個(gè)區(qū)域性稅種，地方政府對(duì)具體稅率水平、開(kāi)征辦法應(yīng)該會(huì)有相當(dāng)大的自主決定權(quán)，稅率多少，基本由地方政府說(shuō)了算。征是一定要征的，但沒(méi)有一個(gè)城市會(huì)把自己的稅率定得太高，否則跟其他城市競(jìng)爭(zhēng)時(shí)會(huì)落于下風(fēng)。
各地征收時(shí)會(huì)看著其他城市的眼色，不會(huì)相差太大。你征1%，我也征1%，你在房產(chǎn)交易的時(shí)候征，以便降低成本，我也這么干。
張大偉：大概率是豁免人均面積，而不是套數(shù)
因?yàn)槿绻坏┌凑占彝セ砻馐滋?，最后的結(jié)果肯定是家庭離異數(shù)量激增。最有可能的房地產(chǎn)稅征收辦法是人均豁免60平米，超過(guò)面積部分需要按照評(píng)估值繳納房地產(chǎn)稅。
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現(xiàn)在起，買房要注意什么？
葉檀：重新配置房地產(chǎn)資產(chǎn)是重中之重
我們大概有五六年的時(shí)間，重新配置房地產(chǎn)資產(chǎn)，把二十年不漲、集資建房多、小產(chǎn)權(quán)房多的地方的房子賣掉，買入質(zhì)量高、生活便利、人口流入、商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)城市的房地產(chǎn)。
武漢、杭州等城市不錯(cuò)，北京就未必了。北京似乎成為房改的試點(diǎn)城市，2017年，17年來(lái)第一次，北京常住人口和戶籍人口雙雙下降。
中信銀行停止北京地區(qū)200萬(wàn)元以上住房抵押貸款，可以說(shuō)，中信認(rèn)為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格必然下跌，金融風(fēng)險(xiǎn)在增加。
張大偉：現(xiàn)在起，買房要謹(jǐn)慎了
以下幾種房屋更值得買：
房本面積小，但實(shí)際面積大的房子，贈(zèng)送比例高的房屋。
城區(qū)的房屋，越是收房地產(chǎn)稅，核心區(qū)的房產(chǎn)越有價(jià)值，反而不能去郊區(qū)。
央產(chǎn)房+老公房+二手經(jīng)濟(jì)適用房，這一類保障屬性的房產(chǎn)，評(píng)估價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房，未來(lái)市場(chǎng)再交易的評(píng)估值也低于商品房，稅費(fèi)也會(huì)非常低。
學(xué)區(qū)房，從未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間看，學(xué)區(qū)房依然是最有居住價(jià)值的房產(chǎn)，從出租回報(bào)率看，也明顯高于其他房產(chǎn)。
旅游地產(chǎn)需要謹(jǐn)慎。
核心區(qū)的商住公寓，雖然現(xiàn)在嚴(yán)格調(diào)控，價(jià)格下行明顯，但因?yàn)楸緛?lái)就考慮了房地產(chǎn)稅，未來(lái)反而值得買。
共有產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)商品房，這一類房屋因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)并非獨(dú)有，所以繳納房地產(chǎn)稅的可能性不大。
農(nóng)村的房屋可能更值錢了，從土地角度看，房地產(chǎn)稅開(kāi)啟征收后，未來(lái)農(nóng)村的宅基地土地交易價(jià)必然提高。
