2年前的房價“漲停板”效果已現(xiàn)！新一輪調(diào)控成效看下半年
近期房價設置“漲停板”制度，引發(fā)了欲剛需買房小伙伴的關注。實際上這并不是新玩意，早在2年前蘇州、南京等地已經(jīng)給房價設置過“漲停板”，那么如今效果如何？而伴隨一輪樓市調(diào)控組合拳的祭出，下半年房價走勢又將如何演繹？
7月10日福建寧德市出臺了《關于進一步加強中心城區(qū)房地產(chǎn)市場精準調(diào)控的實施意見》，對樓市進行精準調(diào)控，規(guī)定新房每年漲幅控制在6%以內(nèi)，今年下半年漲幅控制在3%以內(nèi)。
實際上給房價設“漲停板”并非寧德首創(chuàng)，2016年3、4月間，江蘇省省會南京和蘇州先后發(fā)文，新建商品住宅的漲幅一年內(nèi)最多只能漲12%。
2016年3月18日，蘇州市下發(fā)《關于進一步促進蘇州市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》，其中規(guī)定，在對外銷售時，同批次房源應當一次全部公示銷售價格，實際銷售價格不得高于申報價格，申報價格3個月內(nèi)不宜調(diào)高，6個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個月內(nèi)不宜超過12%。
同年4月21日，南京當?shù)毓俜轿⒉┌l(fā)布稱，南京將加強房地產(chǎn)市場引導，主城六區(qū)、江寧、浦口商品住宅項目，申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2到3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。
那么效果如何呢？根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年12月，蘇州新房價格均價出現(xiàn)了轉折，跌幅10%；南京的漲幅也大為收窄，為7.1%。
而限價兩年后，蘇州新建商品房2018年3月成交均價同比跌幅為5.5%，南京新房2018年4月同比漲幅5.8%，房價已相對穩(wěn)定。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，多數(shù)城市的限價主要是針對預售證的管控，分階段給予一個漲價區(qū)間或幅度的做法，相對來說是比較少的，還是因地制宜。對于部分難以完全抑制房價的城市，可能會采取設定漲幅區(qū)間的規(guī)定。寧德和南京蘇州的樓市沒有可比性，關鍵是此類城市對于價格的判斷比較清晰，所以政策相對會務實，在操作上也會更容易執(zhí)行。
不能只關注新房，忽略二手房
當然也有觀點認為，不能只關注新房的價格，而忽略了二手房。青年經(jīng)濟學者、財經(jīng)評論人士盤和林表示，針對如今一二手房價倒掛，房地產(chǎn)二手市場升溫，進入存量時代，我們政策確實應該找準政策方向，應該根據(jù)市場實踐及時轉向，同步對二手市場進行嚴格調(diào)控。同時為保證政策目標，迅速疏導政策的傳導機制，使得政策效果真正到達政策對象。
有統(tǒng)計顯示，我國很多城市進入存量房即二手房交易為主的房地產(chǎn)市場結構。例如，北京今年上半年新建住宅10790套，相比去年系半年下降23.34% ，而二手房網(wǎng)簽量76640套，相比去年下半年增長57.6%。
因此，存量房時代，僅限新房房價難免會顧此失彼。對比福建樓市調(diào)控政策，雖然一手房價被嚴格的控制，但是市場供給仍主要由二手房市場提供，但該市場是賣方市場，加之投資投機者的逐利行為，限價調(diào)控實則到達不了消費者，反而利好投資投機者，反而讓房屋剛需日益艱難，難以達到改善民生的政策目標。
當然，最需要指出的是，無論是調(diào)控新房價格或者是二手房價格，不能留下“管涌”，而最好的辦法不在于行政規(guī)制多么嚴厲，而在于必須遵循市場無形之手的基本規(guī)律。
預計下半年樓市量降價穩(wěn)
而給房價設“漲停板”，只是當前一系列樓市調(diào)控政策中的滄海一粟。在住建部、公安部等七部委宣布自7月至12月在全國30個城市開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動后，僅7月上旬就有16個省市發(fā)布調(diào)控政策。
業(yè)內(nèi)人士認為，和之前調(diào)控不同的是，這一輪調(diào)控由住建部主動出擊開啟巡查，將調(diào)控引向深入。值得注意的是，從各地調(diào)控政策來看，堅持“房主不炒”的定位，用多種方式打擊投機炒房、打擊違法違規(guī)的房企和中介，是新一輪調(diào)控組合拳的主要著力點。
有統(tǒng)計顯示，7月份以來，已有上海、重慶、海口、澄邁、廈門、寧波、佛山、臨汾、昆明、大理、西雙版納、唐山、棗莊、西昌、廊坊市大廠縣等多個城市(縣)以及河南省全省出臺整治房地產(chǎn)市場的各類政策。這些城市中，一半屬于30城名單內(nèi)，剩下一半則以三四線城市為主流。
為何選擇在此時加碼調(diào)控？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，核心原因是三四線城市房價出現(xiàn)波動，對市場來說，發(fā)布政策的城市有望退燒。他指出，預計下半年樓市調(diào)控力度將全面超過上半年，特別是從7月開始，從住建部等多部門開始的政策監(jiān)管將是下半年市場的主要特征，在政策推動下，市場將逐步平穩(wěn)。
張大偉并表示，“在不停調(diào)控中，房價繼續(xù)上行，給調(diào)控帶來了政策邊界效應持續(xù)遞減的影響，第6輪住建部開始主導的多部委調(diào)控會不會帶來下半年市場不一樣的變化，我們拭目以待?！?/span>
中國指數(shù)研究院相關人士預計，下半年，一二線熱點城市延續(xù)上半年趨勢，成交穩(wěn)中有降，價格趨穩(wěn)；三四線由于棚改貨幣化安置比例將有所下調(diào)，下半年市場將有所降溫。整體來看，量降價穩(wěn)仍是趨勢。
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